18 februari 2020

Eerst huis kopen of verkopen

Wat is verstandig? Eerst je woning verkopen of eerst een nieuw huis aankopen?

Als woningbezitter sta je voor een lastige keuze als je besloten hebt om te verhuizen. Want is het verstandiger om eerst je eigen woning te verkopen, om daarna pas te kijken voor een ander huis? Of is het praktischer om alvast een nieuw huis te kopen terwijl de oude woning nog niet verkocht is?

We kunnen ons voorstellen dat dit enig denkwerk met zich meebrengt. Zeker als je weet dat beide opties zowel voor- als nadelen kennen. Toch is het verstandig om hier een goede keuze in te maken. Het komt namelijk zelden of nooit voor dat de overdracht van de oude en de nieuwe woning op hetzelfde tijdstip plaatsvinden. We hebben de voors en tegens van beide mogelijkheden daarom voor je op een rij gezet.

Eerst je woning verkopen: wat zijn de voor- en nadelen?

Als je ervoor kiest om eerst je huis te verkopen voordat je op zoek gaat naar een nieuwe woning, dan kies je voor de meest veilige keuze. Na de verkoop van de huidige woning weet je namelijk precies hoeveel geld je aan een nieuw huis kunt gaan besteden.

Nog een voordeel van deze optie is de ruimte die je hebt om te onderhandelen. Je moét namelijk niet van je woning af, omdat je bijvoorbeeld niet de tijdsdruk ervaart van dubbele woonlasten. Je krijgt wel met een dubbele hypotheek te maken als je al in het bezit bent van een nieuwe woning en de overdracht al heeft plaatsgevonden. Deze factoren geven je als verkoper een sterke positie tijdens de onderhandelingen.

Nadelen eerst huis verkopen voordat je op zoek gaat naar een nieuw huis

Maar, eerst je huis verkopen voordat je op zoek gaat naar nieuwe woonruimte kent ook nadelen. Het kan namelijk voorkomen dat de nieuwe eigenaren jouw woning zo snel mogelijk willen betrekken, terwijl jij nog geen nieuw huis hebt. In dat geval moet je op zoek naar een tussenoplossing in de vorm van huur. Je moet dan vaak tijdelijk genoegen nemen met een woning die mogelijk niet geheel aan jouw wensen voldoet. Ook moet vaker met verhuisdozen sjouwen, of deze opslaan.

En waar moet je rekening mee houden als je eerst een huis koopt?

Als je wilt verhuizen, kun je ook overwegen om eerst een nieuw huis te kopen en dan pas een bord in de tuin van de oude woning te plaatsen. Hoewel je hier een klein risico neemt, zijn er ook voordelen te benoemen. Als je alvast een nieuwe woning koopt, dan hoef je geen rekening te houden met extra bijkomende kosten voor wat betreft woonruimte. Je hoeft niet op zoek naar een tijdelijk huurhuis want je bent immers al in het bezit van onderdak. Daarnaast is een nieuwe woning kopen terwijl je oude huis nog niet verkocht is ook praktisch als het aankomt op de verhuizing zelf. Je kunt jouw spullen namelijk direct overbrengen naar de juiste plaats van bestemming, zonder dat je deze ergens anders op hoeft te slaan.

Nadelen van eerst je huis kopen voordat je het andere verkoopt

Op het moment van aankoop weet je namelijk niet exact welke prijs je voor jouw oude woning gaat ontvangen. Feitelijk gezien weet je dus ook niet precies welk budget je te besteden hebt. Het kan dus zomaar voorkomen dat de nieuwe woning achteraf toch iets te duur voor je is.

Ook qua financiering kun je tegen obstakels aanlopen als je eerst een nieuw huis koopt terwijl de oude woning nog niet verkocht is. Bijvoorbeeld als je de overwaarde van het oude huis nodig hebt om de nieuwe woning mee te kunnen betalen. Een overbruggingskrediet biedt dan uitkomst. Deze lening betaal je na de verkoop van de oude woning af. De rente die je over het bedrag hebt moeten betalen kun je aftrekken van de belasting.

Ook de zekerheidstelling van de bank kan voor moeilijkheden zorgen als je kiest voor deze optie. Want als je een huis koopt terwijl je oude woning nog niet verkocht is, loopt ook de bank een risico. Het kan namelijk voorkomen dat je straks de hypotheek niet kunt voldoen, als de verkoop van de oude woning een langslepende kwestie wordt. De zekerheid die de bank vraagt is een aantoonbaar bewijs dat je in staat bent om 6-12 maanden dubbele maandlasten te kunnen dragen. Als je geconfronteerd wordt met langdurige lasten van twee woningen, kun je wel op enige ondersteuning van de Belastingdienst rekenen. Je mag de hypotheekrente van de oude woning tot 4 jaar na de start van de verkoop aftrekken. Als het na deze periode nog niet is gelukt om de oude woning te verkopen, dan vervalt deze regeling. De hypotheek van het oude huis belandt dan in box 3.

Je oude woning verhuren onder de leegstandswet

Wil je dit scenario liever voorkomen? Dan kun je er ook nog voor kiezen om de oude woning tijdelijk in de verhuur te zetten. Je hoeft dan niet zelf op te draaien voor de maandlasten, maar je mag de hypotheekrente dan niet langer aftrekken. Deze wordt automatisch naar de Inkomstenbelasting verplaatst. Over het verschil tussen de hypotheek en de feitelijke woningwaarde moet je vermogensbelasting betalen. Dit geldt niet voor het bedrag dat je ontvangt voor het verhuren van de woning.

Toch mag je jouw oude huis niet zomaar verhuren als deze nog niet verkocht is. Jouw hypotheekverstrekker moet hier zijn akkoord voor geven. Daarnaast wordt een dergelijke woning meestal verhuurd onder de zogenaamde leegstandswet. Dit betekent dat de eventuele huurder niet kan terugvallen op de huurbescherming. Zo voorkom je de huurder de woning niet wil verlaten als je deze uiteindelijk wél verkoopt.